#24 簡単『遠隔登記』について説明するよ
皆様こんにちは。
左遷社員のクララです。
ボロ戸建ての契約日とセルフ登記の話まで握っていたのに
急に左遷の話が上がって半月で福岡を追い出されるので
セルフ登記間に合わねーじゃん！！
って思いをしながら閃いたのが誰かに登記させるしていただくことです。
今回はお友達のケンちゃんが以前ブログに記載していたセルフ登記の内容をさらにアップグレードした
『遠隔登記』
について詳しく解説していきます。
この方法であれば平日に時間の取れないサラリーマン大家でも
配偶者や親、時間のある知人などにお願いすることができます。
では目次
なぜセルフ登記をするのか
ボロ戸建てに対してこんなにセルフセルフって言ってるのは単に安くなるからだけではないんです。
例えばです。
今回は50万の物件を遠隔登記してますが50万に対しての司法書士報酬（仮に5万円）の金額比率見てください。
物件価格の10%が報酬になるんです。
利回りめちゃくちゃ下がりますよね？
1000万円のアパートを登記するにしても報酬額は同じくらいです。
こちらはなんと物件価格の0.5%が報酬です。
比率が全然違います。
またボロ戸建ては売主が投資家ではなく実需だった人がほとんどで指示に従ってくれ安いですし、交渉もしやすいです。
そういう背景があるのでボロ戸建てはセルフ登記と相性がいいのです。
法的問題
セルフ登記といえどこれを仕事にしていいのは司法書士だけです。
なので素人が司法書士の畑を荒らすのは怒りに触れるだろうし、ダメ出しもしてきます。
実際ケンちゃんも叩かれてましたwww
登記することができることはわかったけど
無資格者が登記したら本当にダメなのか？
法的に調べました。
答えはグレーです。
しかし無資格者がやってはいけないと、言及はされていません。
不安に思うかもしれないのでエビデンスを貼っておきます。
生業にしていけない。つまりビジネスにしてはいけないので報酬を出すとタイポされるのです。
したがって無資格者に登記してもらう場合は報酬を出したら絶対ダメですよ！
タイポされるので。
とはいえどんなトラブルが起きても責任は取りませんからね？
一番のトラブルが起きそうだなと思ったことは
決済が終わってから自分で登記（もしくは遠隔）しないといけないので
即日並に早く法務局に行かないといつまで経っても所有権移転が完了しないので、
売主や仲介に迷惑をかけるということです。
ま、これ読んでも自信ないんだったら素直に司法書士にお願いしましょう。
僕もアパートは司法書士に依頼しました。
必要書類と事前準備（雛形付き）
【買主(私)が準備する書類】
- ①登記申請書
- ②登記原因証明情報
- ③委任状（売主）
- ④委任状（買主）
- ⑤住民票
【売主に準備してもらう書類】
- ⑤印鑑証明
- ⑥最新年度の公課証明
【登記代理人に準備してもらうもの】
- ⑦印鑑（認印も可）
ケンちゃんのブログ完全にコピペですみませんw
ただ今回追加になっているものがあります。
委任状（買主）です。
当然ながら買主（クララ）は遠隔で誰かに登記してもらうわけですので委任状を書かなければなりません。
各書類はこのような感じです。
製本にした順番に載せていきます。
事前にこの書類を作成して売主に自筆が必要な部分と印鑑だけ書けばいい状態にしておき、決済日に持ち込み、記入してもらいましょう。
白紙のまま絶対に持ち込まないでくださいね。
セルフ登記を承諾してくれた売主に対して、これくらいの気遣いはしないとダメですよ。
記入内容はケンちゃんブログがわかりやすいので割愛します。
ただし、一つ注意点。
ケンちゃんはセルフ登記するにも関わらず自分の捨印を押してましたが、捨印は誤った記述に対して訂正印が要りませんよという印鑑なので遠隔登記する場合は必ず自分の捨印も押しておきましょう。
実際に委任状の日付を訂正してますが、訂正印を押していません。
捨印がなければ訂正するために受任者（おしるこ）が委任者（クララと売主）に訂正印をもらわないといけない大手間をとってしまいます。
僕とケンちゃんが使ったテンプレートを貼り付けておくので自由に使ってください。
登記当日、法務局へ
ここからは受任者（おしるこ）の仕事になります。
対象物件の管轄の法務局へ受任者の印鑑と身分証明書と登記申請書（以下、書類）を持っていってもらいます。
法務局の中で無資格者の登記はやめましょうってポスターが貼ってたらしいですが恐れないでくださいw
ど素人のおしるこに対し、登録免許税の計算ができないど素人の受付が相手をしてくれたらしいのでおあいこですw
法務局の受付はアルバイトなんでしょうか。
特にすることもなく登録免許税の印紙をその場で購入し、紙に貼り付け提出するだけです。
訂正があれば後日受任者に連絡がきます。
実際、おしるこに訂正の連絡が４点きました。
- クララの法人番号がわからないと連絡きました。これは口頭ではだめで何か紙に記して再提出が必要でした。個人の場合は住民票コードが必要らしいです。
- 登記申請書の申請人兼義務者代理人のところに住所を書いていなかった。
- 課税価格と登録免許税を土地・建物の合計額だけでなく別々の金額の記載が必要。
- 印紙のページの裏表に割印が必要。
意外と訂正するところが多かったですが、超優秀なおしるこはその日のうちに全て対応してくれました。ありがとう。
そして書類を受理してもらったら受付番号の書いてある紙をもらい一週間後にこちらから登記が完了したか連絡が必要になります。
遠隔登記完了後
登記の完了を確認したら法務局に登記完了証と登記識別情報通知をとりにいきましょう。
登記完了証は売主と買主ように２部発行されているので１部は売主に登記が無事に完了したとお知らせの意味も兼ねてお渡ししましょう。
登記識別情報通知はこちらで大切に保管しましょう。再発行は不可です。
今回は土地２筆と建物で３枚の登記識別情報通知となっています。
ここまできて、登記の完了となります。
おしるこ、お疲れ様。
さいごに
いかがでしたでしょうか。
セルフ登記すらしたことないクララが、いきなり遠隔登記できるほどに登記は簡単なんですよね 。
ただ、一人では絶対にできなかったでしょう。
登記の本を熟読したケンちゃんの知識と情報を拝借し、おしるこの機動力のおかげで登記することができました。
この場をかりて司法書士の報酬額同等の価値のあるお礼の言葉５文字で締めます。
ありがとう
#23 試算表。貸方と借方？たぶんおいしいよ2
さてさて、前回の続きになります。
前回は、
物件見つけた
↓
公庫行った
↓
試算表を資産表と勘違いした
↓
試算表とはなんだ？
↓
DIYするか
という流れでしたね。
なので、試算表作りますよ！！！
まず試算表ですね。
下記の通り、こんな感じのものです。
見た感じよくわかりませんよね。
でも何となく当てはめていこうとしたら出来そうじゃないですか？
じゃあやってみますか。
クララのGoogle調べによると
得るものを『借方』
支払うものを『貸方』
らしいです。
ふむふむ。
じゃあ振り分けてみるか。
上の例でみると最初に現金がありますよね？
10円持ってるとします。
さて、
？？？？？
どうやって振り分けるの？
所持してる10円。
ってことは得るものとして見ていいのかな？
じゃあ借方！
よし、次
資本金見てみよう。
資本金も得るものだよね？
借方！
、、、！？
違う。
貸方に数字が振られてる。
ここで僕は自分の試算表を作っているときに混乱しました。
貸方と借方の泥沼にはまったのです。
ですがオギーさんに相談したりシアンさんとのZoomや、ツイッターでの暖いリプを頂き、
必死こいて自分なりにYouTubeで勉強しました。
ということで、もう一度作り直してみましょう。
まず大前提に、試算表は仕分けをしないと作成できませんw
さっきみたいなやり方じゃ絶対にできませんw
ここで僕が実際に使用した勘定科目を使って作っていきましょう。
順番が適当ですけど気にしないでくださいw
さすがにこれは説明しなくてもいいですよね。
次は仕分けです
勘定科目の『賃貸料』はどのようにして手に入れたかです。
例でいうと
「賃貸料10円を現金10円で手に入れた」
になります。
で、たぶんここでも混乱が始まりますw
なぜなら最初のほうでも説明した通り
得るものを『借方』
支払うものを『貸方』
と分けるからです。
とすると、得たものは？
そう。
現金も得ているし賃貸料も得ていますwww
減るものねーじゃん！
ってなりますよねｗ
逆に支払ったものは？
なにもねーw
ってなるわけですよ。
ですが、大前提のルールとして
借方と貸方は同じ金額にならなければならないのです。
賃貸料得ただけだから得たほうに10円、減ったもの無いから反対側は0円でいいや。
みたいなことは出来ないわけです。
じゃあどうすればいいんだよって話ですよね？
これですね。
仕分けるアプローチが大切なんですよ。
さっきまでの見方だと、
借方はコレ、貸方はコレみたいなやり方ですよね。
そうじゃなくて実は
「勘定科目からアプローチ」
すればいいってことに気づいたんです。
上の表のように
１のアプローチだと確実に混乱します。
なので２の勘定科目でからアプローチしましょう。
そして次の表
めっちゃ簡単なフローチャートなんですけど
先ほどと同じように賃貸料の仕分けをしますね。
「この賃貸料という科目を得るために（得た結果）財産はどうなりましたか？」
答えはYES
ということで賃貸料は貸方に振ります。
てことが分かれば後は何で得たか（現金とか口座とか）
を反対側に入れるだけ。
わおw
簡単w
もう一つ例を出しますね
「修繕費という科目を得るために財産は増えましたか？」
もう少し砕いていうと
「修繕で職人が頑張って直したその結果を得た代わりにあなたの財産は増えましたか？」って感じかな
答えはNO
財産は減ったので借方に修繕費を振ります。
そしてそのための対価（現金や口座残高）を反対の貸方に何も考えずに振るだけです。
なにそれww
ちょーかんたんじゃんwww
そうです勘定科目の内容を得るためにあなたの財産がどうなったのかを振り分けるのです。
ちなみに『現金』とか『口座残高』などの直接的なお金は
最後のお楽しみに取っておきましょう。
まあ現金という科目を得るために財産増えましたか？→YES
でもいいですけど
借方 貸方
現金10 10現金
みたいに一生終わらない戦いになりますのでwww
ということで金額は適当ですけど全部仕分けしました。
借方貸方を見ながら決めるのではなく
必ず黄色の勘定科目を基に仕分けていって下さい。
仕分けが終わったのでやっと試算表に移れますね。
それじゃ次の表
現金とか、残高とかがすごいたくさんありますよね？
これをすっきりさせて仕分けを2個1にしたものが合計試算表です。
左右の数字を色の群ごとに通算して試算表に振り分けます。
試算表
ここに通算した数字をはめ込みます。
仕分けで左右同じ数字を入れていたので、当然合計が一緒にならなければなりません。
通算して金額をはめ込みました。
もちろん合計も同じ数字ですよね。
エクセルの関数使えば簡単にできると思いませんか！？
これが素人が深夜まで借方と貸方を眺めていて気付いた法則の結論です。
法人1期目の融資に役立ってくれるととてもうれしいです。
ま、合ってるか知らんけど。
そもそも作り方は理解できたけどこの数字みて財務状況がどうとか全くわからんけど。
ただ作るだけで使い方知らんけど。
こんなオチでごめんちゃい。
現場からは以上です。
＃22 試算表。貸方と借方？たぶんおいしいよ1
お久しぶり。
音声配信とかいろいろ手を出して首が回らなくなっているクララです。
久しぶりの投稿です。
っていつも言ってるよね。
さてさて、今回はいい感じのかっこいいアパート見つけたんで
買ってやるぜ！おらおら
みたいな感じで事を進めて
過去に玉砕した公庫様のビルに足を運びました。
駐車場無いから行くたびにお金かかるんだよな～
今回は法人だし、収益もある状態だし、何より過去の俺より成長した！
俺しか勝たん。
みたいな感じで申し込み書類＋αもって挑みました。
後日面談ということでその場での口頭で持ってきてほしい書類を伝えられました。
公庫「シサンヒョウぜってー持ってきてな」
クララ「資産表っすね。ぜってーもってく」
公庫が言った「シサンヒョウ」は僕の頭の中では「資産表」に変換されていました。
来週公庫担当者と面談
— クララ_福岡DIY大家さんLv.3 (@kurara_mja) 2020年11月19日
実績ないから資産表と代表社員個人の通帳全部記帳して持ってこいだって
記帳めんどくさ過ぎて泣ける
いろんな銀行行かなあかんやんけ
ちなみに買付け通っておまへん👼
なんなら2番手👼
ここにも勘違いしたまま資産表って書いてます。
当然指摘入りますよねw
決算終わってないなら、資産表やなくて試算表ちゃいますのん？
— オギー@貸家業 (@oggylog) 2020年11月19日
ここでようやく気付きました。
シサンヒョウ→資産表×→試算表〇
ちなみに勘違いしてた資産表が何なのかは今でもわかりません。
法人1期目は決算書がないので試算表が必要らしく、法人経営玄人の方々は試算表なんてそんなの知ってるわ！って笑い飛ばされそうですが
僕みたいに1期目の人って試算表とか言われてもわからないですよね。
そしてお金もないはずだから試算表をDIYすると思うんですw
その時に貸方借方で頭が混乱すると思いますw
ということで冒頭が長くなりましたが、試算表を作っているときに、
わからないことがたくさんあったので、勉強しながら作成している間、
気づいたことや作成方法を次回分に記します。
合ってるか知らんけど。
現場からは以上です。
#21 壁だよ
前回トイレを一人寂しく取り付けているときに大量のネコノミに攻撃され
掻痒感で苦しんでいたクララです。
今はずいぶん治りましたが虫刺されの痕ってなかなか消えないんですよね。
コイツらが僕の足を刺した犯人です🤕 pic.twitter.com/F97shioZCC
— クララ_福岡DIY大家さんLv.3 (@kurara_mja) 2020年7月24日
ビビって部屋に入れずおしるこにバルサンを焚いてもらったのはいい思い出です。
さて今回はトイレを取り付けたのに壁が無くてはあまりにも丸見えなので
壁を作りました。
今回の壁づくりですがなかなかエキセントリックな仕様になってます。
これ前回付けましたが合板むき出しなのでCFを張ります。
そして大失敗します。
まずは取り付けと機能テストが終わったので一旦取り外します。
そして狭い空間でCF貼るのが嫌なので広い空間でのびのび貼ります。
ここでおかしいなと思った人は鋭いDIYerですね。
ボンドぬりぬりしてCFをペタッとかぶせて簡単に床が出来上がりました。
そしてこれを元の位置に戻して
あれっ？
どうやって合板を固定しよう？
そうです。
CFを先に貼り付けたのでビスが打てなくなりました。
こんな基本的なミスをおかすなんてさすが素人DIYer。
でもきっちりはまってるし浮き上がりもないのでかぶせたまま固定しなくてもいいやと思いそのままにすることにしました。
そして便器を再度取り付けます。
トイレとしては機能してますね。
ただ丸見え。
この反対側は玄関なので、用を足しているときに来客されたら開放感があっても心は閉塞感でいっぱいになること間違いないです。
なので人と人の適切な距離感を保つために壁を作ります。
ソーシャルディスタンスです。
ここはもともとキッチンだったのでしきりにガラス戸が使われていました。
なのでトイレのドアをガラス戸のままにしてもよかったんですが、それでもスケスケなので物理的に仕切られていても視覚的に仕切れません。
壁を作るときは基本的に木材を下地としてそこにボードを打ち付けるのですが、
僕は木材を使う金がもったいないのと、ガラス戸のごみが出るのが嫌だったのでガラス戸に直接ボードを打ち付け壁を作るという荒技に挑戦しました。
これがそのガラス戸です。
そして扉はそこらへんに転がっていた残置物を再利用します。
ガラス戸を扉のサイズまでスライドさせ、扉がちょうど納まるところでガラス戸の上下を床と上のレールにビス固定します。
当然反対側が開いてしまうのでそこだけはガラス戸のツラに合わせてネタを仕込みました。
そしてボードを貼ります。
内側も貼り付けます
そして写真は無いけど１×４材を見切りに打ち付けそれを扉の受けにします。
最後に扉を付けます。
内側からも
そしてパテを盛り、
クロスを貼ってフィニッシュです。
これで来客に怯えることなく用を足せるようになりました。
制作費用はたぶん１０００円くらいです。
物の再利用は素晴らしいですね。
ちなみにこの壁、軽くたたくと中からガラスの音が聞こえます。
初見のひとは理解に苦しむでしょうがご愛嬌という事で。
いよいよリフォームもクライマックスですね。
あとは細かいこーキングや、スイッチ、電源の増設、廊下のワックスがけで終わります。
おしるこもそろそろ家具を持ってくるそうなので新生活が始まります。
リフォームが終わったら内見も兼ねて、おしるこの夜になったらEDMに合わせて照明が光るスーパーデッキでBBQをする予定なのでぜひ遊びに来てください。
ただしネコノミに注意ですよ。
では、現場からは以上でーす。
#20 おしっこできるよ
トイレがずっと仕入れられなくて全くDIYしてなかったクララです。
もう来ないならヤフオクで買ってしまえと思い、貧乏大家が断腸の思いで落札しました。
いつまで経っても無料トイレが手に入らないので我慢できず12980円で落札しました🥺
— クララ_福岡DIY大家さんLv.3 (@kurara_mja) 2020年7月5日
壁排水を無理矢理床下に落とし込みます😇
携帯充電しよ pic.twitter.com/wFTDZKJJF3
そして大雨で受け取りが遅れ、やっと重い腰をあげてトイレの設置に取り掛かりました。
久しぶりすぎて暇を持て余したおしるこは浮気を繰り返し、僕のところに戻ってきてくれません。
いままで寂しい想いさせてごめんね
次は幸せになってね
なので久々の癖に僕一人でトイレを取り付けます。
さてこのトイレ。
実は壁排水です。
戸建ては床排水が多いのですが、今回既存排水管とかないし
わざわざ排水管の位置を確認しながらトイレの設置をするのが面倒だったので
排水管と接続部が便器で隠れるより直接見ながら接続が楽に感じたので
あえて壁排水を床下にねじ込むような設置方法を選択しました。
便器取り付けに伴って必要な材料も買い占めてきました。
5000円くらいです。
床にねじ込む用のフレキシブルジョイント
給水管の継手
止水栓です
まずは排水管を繋げます。
示したところまでは以前ケンタロ―さんがひっぱってくれてたので適正な場所までひきこみます。
↓
給水管も以前立ち上げたいたのでいい感じの長さにカットして継手と止水栓を繋ぎます。
写真ないのでイメージこんな感じです。
そして合板をかぶせてすべて接続します。
なかなかいい感じ
そして止水栓を開けてトイレの確認運転をします。
あれ？
水が延々と出続けるな
おかしいぞ？
気になったのでタンク内をちゃんと確認してみます。
無い！
ダイアフラム抑えるフロートと棒が無い！
止水制御不可能でオーバーフロー管にずっと水が流れ続けている！
ということでこの日は止水栓で水量を手動制御しなければなりませんでした。
さてヤフオクの出品者に連絡です。
電話してきてくださいとなかなか強気だったので電話すると日本語が怪しいです。
中国系だと思います。
そして無きパーツを手下に探させることでした。
そして
何とか解決しました。
意外と迅速な対応だったので出品者さんの評価は「ふつう」にしてあげます。
来週からは手動貯水はしなくてよくなります。
いよいよクライマックスなので、DIYネタがなくなるのが怖いですね。
また家探さなくちゃ！！
現場からは以上です。
次回はCF張って丸見えのトイレに壁作って完成を目指します。
＃19 ジモティ民と悪魔の契約を結んだよ
トイレが来なくてDIYが完全にお預けになってしまったクララです。
さてさて今回は呪われた1号物件がようやく決まったお話です。
自分でも情けないくらい価格崩壊起こしてます。
もう3回くらい申し込み入ってトンズラ被害にあったのでものすごーく弱気でした。
家賃のお値段なんと38000円
購入価格200万
いつになったら回収できるんだよー！
でも決まってうれしいです。
だってこれから夏なんで雑草とか処理したくないし、なんたってエアコンがついていないんです。
夏前になんとか切り抜けられました。
そして今回のジモティ民のスペック
２７歳彼氏
４３再彼女
猫2匹
内覧時、猫がいないのにおしっこのにおいがプンプンしてました。
何が気に入ったのか特にコメントもなく、
ここでいっか。みたいな感じでまたダメなんだろうなと
ネガティブな気持ちで終わりました。
意志を確かめようと保証会社の審査項目をgoogle入力フォームで作成して送り付け、
入力してくれるか反応を待ったらなんと1日で反応があり確度高めだと
大喜び。（ただし家賃38000円）
そして契約日。
1時間遅れでやってきました。
さすが期待通りです。
契約中も契約書を読む気もなく、淡々と記入していく彼女。
え？契約者彼氏ですよね？
彼氏曰く、自分、字書けないんで！
と、満面のドヤ顔。
おいおい。
直筆必要なとこどうするつもりなんだよ。
とりあえずボイスレコーダーには一部始終記録されてるしこちらも笑顔でスルーしました。
そしてここからが悪魔の契約です。
ペット礼金をもらわない代わりに短期解約を縛り上げます。
内容は以下のとおり。
しかし早期退去するけど払いませんって言われたれらどうすればいいのか
先のことは考えてません。
どおしよ。
そしてすべて書き終えて捺印をお願いすると、
私下手だから全部押してと要求されすべて押しました。
僕はこの人たちが今後誰かに騙されないか心配でなりません。
そして、契約が終了したのでガス屋に連絡して、電気と水道の解約をして
無事、入居が決まらなかった呪いの1号物件を手放すことが出来ました。
お願いだからもう物件が朽ち果てるまで入居しててくれ！
朽ち果てるときにはまた新しい物件を手に入れてると思うからそこに引っ越してくださいね。
現場からは以上です。
#18 お馴染みのCFだよ
勝手に弟子と呼んでいるケンタローさんが5月を持って卒業するのが寂しすぎるクララです。
今日はついに靴では上がることの出来ない神聖なエリアが出来ました。
その前に土壁に風穴を開け、換気扇を取り付けなければなりません。
CF貼ったあとに穴ほがすといきなり土まみれになってしまいますからね。
こんな感じで開けようと思いましたが
内側から攻めると土が室内で舞ってかなり汚れるので、外側から攻めます。
ドリルで打ちまくり、土を砕き、竹を割ります。
周りの壁が振動で剥がれてしまいましたが、漆喰か何かで今度補修します。
さて、内側はどんな感じかというと
印と全然違うとこに穴が空いてました。
漆喰壁に油性マジックでマーキングしたのでもう取れません。
また上塗りするしかありません。
最近何かを失い、失敗が多いです。
換気扇の枠をはめてみます。
著名な方のデザインのようになりました。
いい感じなのでこのままにしておこうかと思います。
そして押し入れだった場所にCFを貼り
キッチンとして生まれ変わります。
リメイクシートはまた今度貼ります。
押し入れも大喜びです。
家の花形でもあるキッチンになれたんですから。
そして脱衣所。
ここも床だけすれば完成の状態でしたので、
一気にたたみかけます。
パテできったない床が
防水パンまでピシャリつけて
バリっとした脱衣所に様変わり。
これでお風呂に入れます。
残すところは、トイレとメインフロア。
トイレはまだ資材が無いので後回しですが、
次回メインフロアにフロアタイル貼るので
最後にパテを塗って帰宅します。
この頃すでに22時。
寝てたらパテも乾くので一石二鳥です。
硬化時間を無駄にすることなく
最後に卒業していくケンタローさんと
牧のうどんを食べ、見送ります。
来週もスペシャルなゲストが来るので楽しみです。
現場からは以上です。
